El grave problema de acceso a la vivienda en condiciones viables para la mayoría de la ciudadanía en España es debido, en gran medida, a que en las últimas décadas los sucesivos gobiernos han abandonado las políticas de creación de viviendas sociales, han facilitado que el sector privado adquiera porcentajes importan tes del parque público y han legislado para que la vivienda, de bien de uso, se haya convertido en activo financiero.
Esta drástica transformación ha llevado a una imparable escalada de precios en un parque en manos privadas que permanece infrautilizado especulativamente y sin vías de remedio por la ausencia de oferta pública que lo discipline. Todo ello, incumple, con efectos sociales tan indeseables como antidemocráticos, el artículo 47 de la Constitución, que reconoce, literalmente, que “Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. (y que) Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho (…)”.
Sin embargo, existe un modelo que soluciona estas gravosas faltas del mercado y del Estado y que, además, tiene el apoyo constitucional explícito: se trata de considerar la vivienda como parte de un común, del escaso suelo urbanizable. Y que, significativamente, el artículo aludido lo describe como uno de los modos para hacer efectivo ese acceso, especificando que hay que regular: “(…) la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.”. Y prescribiendo que: (…) La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.»
Todo lo cual, solo es posible de realizar eficazmente si el suelo, como bien común de las viviendas, se convierte en patrimonio no vendible, gestionado por organizaciones sin fines de lucro y dirigidas por las propias comunidades o los municipios con el objetivo de crear viviendas y espacios permanentemente asequibles. Sobre ese común, las viviendas, además de estar protegidas de la especulación inmobiliaria, son de uso, pues solo se puede comprar o alquilar el derecho a vivir ahí.
Son varias las formas de tenencia, que ya funcionan en varios países de Europa, incluida España. Existen las cooperativas en cesión de uso (como La Borda en Barcelona o Entrepatios en Madrid), donde es la cooperativa la dueña de todo el edificio que habitan sus socios aportando un tanto por ciento del coste real -no del precio de mercado- de la construcción o rehabilitación, en cuotas mensuales que cubren el crédito, el mantenimiento y el fondo común. No es un alquiler, no es una hipoteca, es el coste del bien. Y cuando un socio se marcha se le devuelve la aportación.
El suelo público en manos de la SAREB, Visocan o los ayuntamientos se puede transferir trasladando su gestión a fideicomisos de tierras comunitarias para que con entidades cooperativas promuevan viviendas. Y también se pueden crear -como en Viena, donde el 60% de la ciudadanía vive así- los parques de vivienda pública con gestión comunitaria. En los cuales la vivienda es pública en titularidad, pero la gestionan con monitoreo mutuo las comunidades de vecinos con reglas y sanciones claras de acceso, tenencia y uso.
Con estos modos de adquisición desaparecen la especulación y la incertidumbre. Y se rigen por modelos de gobernanza comunitaria donde el Estado solo reconoce la personalidad jurídica y cede suelo, no dirige el bien. Además, la coordinación de gobierno de esos comunes se organiza por capas anidadas: cada edificio tiene su asamblea, varios edificios federan sus fideicomisos y las federaciones negocian la financiación con bancas y entidades de crédito éticas.
Porque estas urbanizaciones también se pueden financiar -es lo preferible, de hecho- sin recurrir a la banca ni a los fondos con ánimo de lucro. Y a través de créditos colectivos, no de hipotecas personales. En España ya proporcionan crédito Fiare, Coop57 y Triodos. Los ayuntamientos, por su parte no subvencionan los proyectos, avalan públicamente a coste “0” el suelo que ya es suyo.
El reciclaje del parque existente también está en el ADN de la vivienda como común. Se completan obras sin concluir, se rehabilitan locales, oficinas y pisos grandes para reconfigurarlos con un coste 40% menor y huella de CO2 70% más reducida que la obra nueva. Y también se podría alimentar los fondos de los fideicomisos con tasas a las viviendas vacías habitables de grandes tenedores y a los solares finalistas sin edificar.
En fin, este es un modelo que resuelve de raíz la mercantilización del suelo, limita el precio de la vivienda social al coste, evita la captura porque el patrimonio no es vendible ni embargable por fondos y cumple mucho más con los límites medioambientales. Y es plenamente constitucional. Entonces ¿cuál es el problema?
Xavier Aparici, filósofo y experto en gobernanza y participación
